CGV - Gérance d'immeubles

Gérance de biens immobiliers

Mandat de gérance
1. 
a. Les démarches en vue d’assurer la location des locaux de l’immeuble, la conclusion, la résiliation et les changements à apporter aux baux à loyer, le contrat de conciergerie, les contrats divers existants, les constats des locaux lors de mutation, etc.

b. La représentation du propriétaire dans ses rapports avec les locataires, les employés attachés à l'immeuble ou les tiers.
Pouvoir est donné à la gérance de régler les différents avec les locataires et autres intéressés, à l'amiable ou par voie juridique, de conclure des arrangements ainsi que de reporter les droits découlant de ce pouvoir à des tiers.

c. La surveillance du règlement de maison.

d. L'encaissement des loyers, frais accessoires et autres obligations découlant des baux à loyer :
La gérance donne valable quittance pour les paiements, poursuit les locataires en retard, requiert les expulsions, porte plainte pour des divergences avec les locataires et prend toutes autres dispositions nécessaires à une gérance ordrée.
Elle est autorisée également à confier le dossier à un avocat, après en avoir discuté au préalable avec le propriétaire.
Les frais et honoraires résultant de consultations, poursuites, expulsions, etc. sont à la charge du propriétaire, pour autant que ceux-ci ne puissent pas être récupérés auprès du locataire.

e. La conclusion des polices d’assurances, d’entente avec le propriétaire.

f. La commande du combustible et des réparations ou rénovations nécessaires. La gérance mandate des maîtres d’état, selon une liste établie par le propriétaire.
Elle est autorisée à faire exécuter toutes les réparations nécessaires et utiles.
Pour les travaux importants dépassant Fr. , elle consulte préalablement le propriétaire et lui soumet des devis comparatifs.

g. La tenue d'une comptabilité de tous les encaissements et dépenses, et la remise d'un décompte au propriétaire une fois par année au 31 décembre.
Ce dernier doit faire les observations éventuelles par écrit, dans les quinze jours, à défaut de quoi, l'extrait de compte est reconnu exact.
Les comptes et justificatifs sont à disposition du propriétaire en tout temps.

h. Le paiement, en prélevant sur les encaissements et dans la mesure où ceux-ci sont couverts, de toutes les dépenses relatives à l'immeuble, telles que les intérêts hypothécaires, les amortissements, les contributions publiques, les réparations, les frais d'exploitation divers, etc.

i. Etablissement annuel du décompte de chauffage :
La gérance est autorisée à facturer aux locataires les frais d'administration usuels, de demander le paiement des suppléments de chauffage etc. et de payer les différences en faveur des locataires.

j. Le paiement du solde en faveur du propriétaire, résultant des décomptes, sur le compte désigné par ce dernier.
Si les fonds disponibles ne suffisent pas à la couverture des dépenses prévues (par exemple à la suite de réparations importantes), le propriétaire devra verser les fonds nécessaires à la gérance.
Elle n’est pas responsable des conséquences dommageables découlant d’une non-alimentation du compte ou d’un défaut d’instruction donnée en temps utile.

2. Le propriétaire ne doit prendre aucun engagement avec les locataires au sujet des baux à loyer, des réparations ou de l'utilisation des locaux, sans en avoir informé préalablement la gérance.

3. Si le propriétaire utilise un crédit auprès de la gérance, il lui cède en même temps les loyers à encaisser jusqu'à concurrence du montant en question.

4. Les locataires paient tous les loyers, frais, contributions et autres versements résultants des baux à loyer, sur un compte au nom de la gérance, désigné par elle.

5. Le propriétaire paie à la gérance des honoraires calculés sur tous les encaissements, y compris sur le loyer des locaux qu'il occupe. Tous débours pour frais de publication, de poursuite, menus frais, etc. seront supportés par le propriétaire.

6. Des honoraires spéciaux, seront calculés :
 . Pour les travaux d'expertises, déclarations et comparutions pour les impôts, les recouvrements juridiques de loyers et règlements de sinistres, et comparutions devant l’autorité de conciliation et les tribunaux.

a. Pour l'activité de la gérance qui concerne les travaux d'entretien courant et de réparations d'installations, rémunérés à raison de 3 % (cinq pour cent) du montant de ceux-ci.

b. Pour les travaux importants ne découlant pas de l'entretien courant et pour lesquels la gérance s'occupe de :
l’examen et l’étude du programme de travail, la demande et la comparaison de devis, l’adjudication, la surveillance et la réception du travail, la vérification et le paiement des mémoires, les arrêtés des comptes, etc. les honoraires sont fixés par le tarif annexé et font l'objet d'un contrat séparé.

c. Si, lors de la reprise du mandat de gérance, par la location de plusieurs appartements vides ou résiliés, il en résulte un surcroît de travail.

d. Lors de modifications générales des loyers.

e. Pour tout autre travail dépassant les obligations contractuelles de la gérance.

7. Le propriétaire autorise expressément la gérance à percevoir auprès du locataire l'indemnité prévue par les tarifs professionnels, en cas de résiliation anticipée du bail.
Celle-ci reste acquise à la gérance.

8. La gérance s'engage à vouer tous les soins à l'exécution du présent mandat et à travailler dans l'intérêt du propriétaire.
Elle s'occupe d'une location pleine et durable, mais ne pourra être rendue responsable d'éventuelles pertes qui pourraient survenir à la suite du non-paiement de locations ou d'acomptes spéciaux par les locataires, ou de vacances dans les appartements, pour autant que le dommage soit survenu sans sa faute et qu'elle ait voué tous ses soins à l'exécution de son mandat.

9. La gérance n'assume aucune responsabilité pour les dégâts qui pourraient survenir à l'appartement par la faute ou la négligence de locataires ou de tiers, et ne répond pas du préjudice qui pourrait être causé de ce fait au propriétaire.

Mise en location

Les activités suivantes sont comprises dans le mandat de mise en location :
• la consultation du gérant en tant que conseil immobilier.
• l’établissement de l’état locatif.
• la recherche de locataires et la conclusion des baux à loyer.
• l’établissement d’un plan de publicité.
• la recherche d’un concierge et l’établissement de son contrat d’engagement.
• l’établissement d’un règlement de maison.
• la mise en train des services généraux.

REMUNERATION

Les honoraires de mise en location sont fixés à 3% de l’état locatif net annuel. Les mandats de 5 ans permettent un rabais de 25%. Le tarif est fixé sur toute la durée.

Mandat d'administration de propriétés par étages

DEFINITION

L’administration d’un bien immobilier en propriété par étages consiste à exécuter les décisions de l’assemblée des copropriétaires, et à appliquer les dispositions du règlement de copropriété.

PRESTATIONS

Elle comporte notamment les attributions suivantes :
1. Faire observer le règlement d’administration et d’utilisation ou les statuts, ainsi que tous autres règlements éventuels.

2. Conclure tous contrats d’assurances relatifs à l’ensemble de l’immeuble.

3. Procéder au règlement des frais et à l’encaissement des produits.

4.
 Répartir les charges, frais communs et produits entre tous les copropriétaires, faire parvenir à chacun d’eux le décompte annuel.

5.
 Préparer les comptes de l’exercice écoulé, ainsi que le budget de l’exercice en cours, et les soumettre aux copropriétaires.

6.
 Préparer l’assemblée des copropriétaires et assurer sa convocation, ainsi que son fonctionnement.

7.
 Recouvrer à l’amiable les acomptes et soldes des charges dus par les copropriétaires.

8.
 Nommer le concierge et le cas échéant, les autres personnes affectées au service de l’immeuble, déterminer et contrôler leurs fonctions, fixer leur rémunération.

9.
 Veiller à la conservation de l’immeuble en faisant exécuter les travaux peu importants et tout à fait courants, et en prenant toutes les mesures urgentes requises pour préserver l’immeuble d’un dommage imminent ou s’aggravant.

10.
 Conclure tous contrats d’entretien nécessaires au bon fonctionnement et à la préservation de l’immeuble.

REMUNERATION

1. Les honoraires pour l’ensemble des prestations susmentionnées sont fixées à 1.50°/oo de l’assurance incendie, valeur estimée, mais au minimum à Fr. 2'000.00.

2.
 Dans le cas d’une PPE ne présentant pas de difficultés particulières, telles que gestion des travaux de garantie, plus grande complexité des comptes par la présence de locaux commerciaux ou l’existence de plusieurs immeubles, etc., les honoraires peuvent être calculés de la manière suivante :
- prise encharge de la PPE, jusqu’à 5 unités Fr. 2'000.00.
- par unité supplémentaire, dès la 6ème Fr. 200.00.
 
3. Pour les travaux importants ne découlant pas de l'entretien courant et pour lesquels la gérance est mandatée, des honoraires s’élevant à 3.00%, seront perçus sur le montant global de ces derniers.
Il s’agit notamment :
examen et étude du programme de travail, demande et comparaison de devis, adjudication, surveillance, réception du travail, vérification et paiement des factures, établissement des comptes, etc.

Nous avons les connaissances juridiques, fiscales, comptables et des relations bancaires ainsi qu'un réseau de compétences.

QUELS SONT NOS OBJECTIFS ?

Nous désirons vous conseiller dans toutes vos démarches auprès de vos partenaires.
Le responsable de la société a longtemps collaboré avec la régie des immeubles de la Ville de Neuchâtel et fut responsable de la gestion locative des magasins de la Halle et la Halle aux chaussures. Notre responsable est titulaire du brevet fédéral de spécialiste en finance et comptabilité.

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